Acabamos de assinar a oferta de empréstimo, o notário fixa uma data de assinatura, e o banco demora a transferir os fundos. Esse atraso, às vezes de alguns dias, às vezes de várias semanas, pode comprometer um planejamento de compra apertado. Compreender o que acontece entre a aceitação do crédito imobiliário e a transferência efetiva para o notário permite evitar surpresas desagradáveis no dia do ato de venda.
Prazos de reflexão e validade da oferta de empréstimo: dois contadores distintos
Antes mesmo de falar sobre desbloqueio, muitas vezes nos deparamos com uma confusão entre dois prazos regulamentares que correm em paralelo. O primeiro é o prazo de reflexão de 10 dias corridos. Ele começa no dia seguinte ao recebimento da oferta de empréstimo. É impossível assinar antes do 11º dia, mesmo que todo o dossiê esteja pronto.
O segundo contador diz respeito à validade da própria oferta: a oferta permanece válida por 30 dias corridos a partir de seu recebimento. Após esse prazo sem aceitação, o banco pode retirá-la. Na prática, quando entendemos o prazo para desbloquear os fundos de um empréstimo imobiliário, percebemos que a janela útil entre o 11º dia e o 30º dia é mais curta do que imaginamos.
Concretamente, se a oferta chega em uma segunda-feira, só podemos aceitá-la a partir da sexta-feira da semana seguinte. E se o notário demora a marcar um encontro, corremos o risco de ultrapassar o limite de 30 dias, o que obriga o banco a emitir uma nova oferta, com um novo prazo de reflexão.
Quatro meses para desbloquear: a restrição que ninguém monitora
Uma vez que a oferta é aceita, o banco tem um prazo máximo de quatro meses para proceder ao desbloqueio dos fundos, desde que a operação imobiliária seja concluída nesse mesmo período. Esse teto regulamentar é pouco conhecido pelos compradores.
Na prática, os fundos são transferidos muito antes desse prazo, geralmente alguns dias antes da assinatura do ato autêntico. O notário envia um pedido de fundos ao banco, que realiza a transferência para a conta escrow do notário.
O que realmente atrasa a transferência
Os atrasos quase nunca vêm de um problema técnico bancário. Eles estão relacionados a documentos faltantes ou a condições suspensivas não levantadas. Aqui estão os bloqueios mais frequentes:
- A certidão de seguro do mutuário não foi enviada ao banco, ou o contrato de seguro ainda não foi validado pela instituição financeira.
- O notário ainda não recebeu o estado hipotecário atualizado ou aguarda um documento de planejamento urbano da prefeitura.
- O banco exige um comprovante de aporte pessoal que ainda não foi depositado na conta designada.
- Em caso de venda longa, o compromisso prevê uma data de assinatura adiada, e o banco aguarda essa data para acionar o pedido de fundos.
A transferência bancária em si raramente leva mais de 48 horas úteis uma vez que a ordem é dada. O verdadeiro prazo está antes, na coordenação entre notário, banco e seguradora.
Aquisição de imóvel antigo, VEFA, empréstimo para obras: o desbloqueio não funciona da mesma forma
Fala-se frequentemente do desbloqueio como um evento único, mas a mecânica muda dependendo do tipo de projeto imobiliário.
Aquisição de imóvel antigo
Este é o caso mais simples. Os fundos são desbloqueados de uma só vez, diretamente ao notário, pouco antes ou no dia da assinatura do ato de venda. O pagamento do crédito começa no mês seguinte.
Aquisição em VEFA ou construção
Para uma aquisição em VEFA (venda em estado futuro de conclusão) ou uma construção através de um CCMI, o desbloqueio é progressivo. O banco libera os fundos em parcelas, à medida que o avanço da obra ocorre. Cada pedido de fundos corresponde a uma etapa: fundações, colocação à prova d’água, conclusão.
Durante esse período, ainda não se paga o capital. Paga-se juros intercalados calculados sobre as quantias já desbloqueadas, o que pode aumentar a fatura se a obra atrasar. Os retornos variam nesse ponto entre os bancos, alguns oferecendo um adiamento total.
Empréstimo para obras
Um empréstimo para obras afetado funciona com comprovantes. O banco desbloqueia os fundos ao receber as faturas do artesão ou da empresa. Sem fatura, sem transferência. Esse funcionamento por desbloqueios sucessivos prolonga a duração total de disponibilização do dinheiro.
Antecipar o pedido de fundos do notário: o que acelera o desbloqueio
O notário geralmente envia o pedido de fundos ao banco entre cinco e dez dias úteis antes da data de assinatura prevista. Se o banco já tiver todos os documentos em mãos, a transferência é feita em até 48 horas. Se faltar um comprovante, facilmente perdemos uma semana.
Para ganhar tempo, podemos agir em três alavancas concretas:
- Enviar a certidão de seguro do mutuário ao banco assim que recebida, sem esperar que o consultor a solicite.
- Verificar com o notário se todos os documentos administrativos (estado hipotecário, diagnósticos, documentos de planejamento urbano) estão completos antes de marcar a data de assinatura.
- Assegurar que o aporte pessoal foi devidamente transferido para a conta designada pelo banco pelo menos uma semana antes da assinatura.
Um dossiê completo enviado antecipadamente reduz o prazo de desbloqueio a poucos dias. A maioria dos atrasos constatados na prática decorre de um documento esquecido, não de um tratamento bancário lento.
O último ponto a ter em mente: se a data de assinatura for adiada por uma razão independente do financiamento (vendedor indisponível, servidão descoberta tardiamente), o banco não desbloqueia nada até que o notário envie o pedido de fundos atualizado. É melhor informar seu consultor bancário assim que um atraso se perfilha, para evitar que uma ordem de transferência seja emitida e depois bloqueada por falta de um encontro notarial confirmado.
