Abbiamo appena firmato l’offerta di prestito, il notaio fissa una data per la firma e la banca tarda a trasferire i fondi. Questo slittamento, a volte di pochi giorni, a volte di diverse settimane, può compromettere un piano di acquisto serrato. Comprendere cosa accade tra l’accettazione del mutuo e il trasferimento effettivo presso il notaio permette di evitare brutte sorprese il giorno dell’atto di vendita.
Termine di riflessione e validità dell’offerta di prestito: due contatori distinti
Prima ancora di parlare di sblocco, ci si imbatte spesso in una confusione tra due termini regolamentari che scorrono in parallelo. Il primo è il termine di riflessione di 10 giorni di calendario. Inizia il giorno dopo la ricezione dell’offerta di prestito. È impossibile firmare prima dell’11° giorno, anche se tutto il dossier è pronto.
Il secondo contatore riguarda la validità dell’offerta stessa: l’offerta rimane valida per 30 giorni di calendario dalla ricezione. Trascorso questo termine senza accettazione, la banca può ritirarla. Sul campo, quando si comprende il termine per sbloccare i fondi di un prestito immobiliare, si realizza che la finestra utile tra l’11° giorno e il 30° giorno è più corta di quanto si immagini.
Concretamente, se l’offerta arriva un lunedì, si può accettare solo a partire dal venerdì della settimana successiva. E se il notaio tarda a fissare un appuntamento, si rischia di sfiorare il limite dei 30 giorni, il che costringe la banca a riemettere un’offerta, con un nuovo termine di riflessione.
Quattro mesi per sbloccare: la costrizione che nessuno controlla
Una volta accettata l’offerta, la banca ha un termine massimo di quattro mesi per procedere allo sblocco dei fondi, a condizione che l’operazione immobiliare sia conclusa in questo stesso lasso di tempo. Questo limite regolamentare è poco conosciuto dagli acquirenti.
In pratica, i fondi vengono trasferiti ben prima di questa scadenza, spesso pochi giorni prima della firma dell’atto autentico. Il notaio invia una richiesta di fondi alla banca, che effettua il trasferimento sul conto di deposito del notaio.
Ciò che ritarda realmente il trasferimento
I ritardi non derivano quasi mai da un problema tecnico bancario. Sono legati a documenti mancanti o a condizioni sospensive non risolte. Ecco i blocchi più frequenti:
- L’attestazione di assicurazione del mutuatario non è stata trasmessa alla banca, o il contratto di assicurazione non è ancora stato convalidato dall’ente finanziatore.
- Il notaio non ha ancora ricevuto l’aggiornamento dello stato ipotecario o aspetta un documento urbanistico dal comune.
- La banca richiede un giustificativo di apporto personale non ancora versato sul conto dedicato.
- In caso di vendita lunga, il compromesso prevede una data di firma posticipata, e la banca attende questa data per attivare la richiesta di fondi.
Il trasferimento bancario stesso raramente richiede più di 48 ore lavorative una volta dato l’ordine. Il vero termine si colloca a monte, nella coordinazione tra notaio, banca e assicuratore.
Acquisto di un immobile usato, VEFA, prestito per lavori: lo sblocco non funziona allo stesso modo
Si parla spesso dello sblocco come di un evento unico, ma la meccanica cambia a seconda del tipo di progetto immobiliare.
Acquisto di un immobile usato
Questo è il caso più semplice. I fondi vengono sbloccati in un’unica soluzione, direttamente al notaio, poco prima o il giorno della firma dell’atto di vendita. Il rimborso del prestito inizia già dal mese successivo.
Acquisto in VEFA o costruzione
Per un acquisto in VEFA (vendita in stato futuro di completamento) o una costruzione tramite un CCMI, lo sblocco è progressivo. La banca libera i fondi a tranche, man mano che avanza il cantiere. Ogni richiesta di fondi corrisponde a una fase: fondazioni, messa in sicurezza, completamento.
Durante questo periodo, non si rimborsa ancora il capitale. Si pagano interessi intercalari calcolati sulle somme già sbloccate, il che può aumentare il costo se il cantiere subisce ritardi. I ritorni variano su questo punto a seconda delle banche, alcune delle quali offrono un differimento totale.
Prestito per lavori
Un prestito per lavori specifico funziona su giustificativi. La banca sblocca i fondi alla ricezione delle fatture dell’artigiano o dell’azienda. Nessuna fattura, nessun trasferimento. Questo funzionamento per sblocchi successivi allunga la durata totale di disponibilità del denaro.
Anticipare la richiesta di fondi del notaio: cosa accelera lo sblocco
Il notaio invia generalmente la richiesta di fondi alla banca tra cinque e dieci giorni lavorativi prima della data di firma prevista. Se la banca ha già tutti i documenti a disposizione, il trasferimento parte entro 48 ore. Se manca un giustificativo, si perde facilmente una settimana.
Per guadagnare tempo, si possono agire su tre leve concrete:
- Trasmettere l’attestazione di assicurazione del mutuatario alla banca non appena ricevuta, senza aspettare che il consulente la richieda.
- Verificare con il notaio che tutti i documenti amministrativi (stato ipotecario, diagnosi, documenti urbanistici) siano completi prima di fissare la data di firma.
- Assicurarsi che l’apporto personale sia effettivamente trasferito sul conto designato dalla banca almeno una settimana prima della firma.
Un dossier completo trasmesso in anticipo riduce il termine di sblocco a pochi giorni. La maggior parte dei ritardi riscontrati in pratica deriva da un documento dimenticato, non da un trattamento bancario lento.
L’ultimo punto da tenere a mente: se la data di firma viene posticipata per un motivo indipendente dal finanziamento (venditore non disponibile, servitù scoperta tardivamente), la banca non sblocca nulla finché il notaio non invia la richiesta di fondi aggiornata. È meglio informare il proprio consulente bancario non appena si profila un ritardo, per evitare che un ordine di trasferimento venga emesso e poi bloccato per mancanza di un appuntamento notarile confermato.