We hebben net het leningaanbod ondertekend, de notaris stelt een datum voor de ondertekening vast, en de bank laat op zich wachten met het overmaken van de fondsen. Deze vertraging, soms enkele dagen, soms meerdere weken, kan een strak aankoopplan in de war sturen. Begrijpen wat er speelt tussen de acceptatie van de hypotheek en de daadwerkelijke overmaking bij de notaris helpt om onaangename verrassingen op de dag van de verkoopakte te voorkomen.
Bedenktermijn en geldigheid van het leningaanbod: twee aparte tellers
Voordat we zelfs maar over vrijgave kunnen praten, stuiten we vaak op een verwarring tussen twee wettelijke termijnen die parallel lopen. De eerste is de bedenktermijn van 10 kalenderdagen. Deze begint de dag na ontvangst van het leningaanbod. Het is onmogelijk om voor de 11e dag te ondertekenen, zelfs als het hele dossier klaar is.
De tweede teller betreft de geldigheid van het aanbod zelf: het aanbod blijft 30 kalenderdagen geldig vanaf de ontvangst. Na deze termijn zonder acceptatie kan de bank het intrekken. In de praktijk, wanneer men begrijpt wat de termijn is voor het vrijgeven van de fondsen van een hypotheek, realiseert men zich dat het nuttige venster tussen de 11e en de 30e dag korter is dan men denkt.
Concreet, als het aanbod op een maandag arriveert, kan het pas vanaf de vrijdag van de volgende week worden geaccepteerd. En als de notaris traag is met het vaststellen van een afspraak, lopen we het risico de grens van 30 dagen te naderen, wat de bank verplicht om een nieuw aanbod uit te brengen, met een nieuwe bedenktijd.
Vier maanden om vrij te geven: de druk die niemand in de gaten houdt
Eenmaal het aanbod geaccepteerd, heeft de bank een maximale termijn van vier maanden om de fondsen vrij te geven, op voorwaarde dat de vastgoedtransactie binnen dezezelfde periode wordt afgerond. Deze wettelijke limiet is weinig bekend bij kopers.
In de praktijk worden de fondsen veel eerder overgemaakt, vaak enkele dagen voor de ondertekening van de authentieke akte. De notaris stuurt een verzoek om fondsen naar de bank, die de overmaking doet op de derdengeldenrekening van de notaris.
Wat de overmaking echt vertraagt
Vertragingen komen bijna nooit voort uit een technisch probleem bij de bank. Ze zijn gerelateerd aan ontbrekende documenten of niet opgeheven opschortende voorwaarden. Hier zijn de meest voorkomende blokkades:
- De verzekeringsovereenkomst van de kredietnemer is nog niet aan de bank overhandigd, of het verzekeringscontract is nog niet goedgekeurd door de kredietgever.
- De notaris heeft de actuele hypotheekstatus nog niet ontvangen of wacht op een stedenbouwkundig document van de gemeente.
- De bank vereist een bewijs van eigen inbreng dat nog niet op de aangewezen rekening is gestort.
- In geval van een lange verkoop, voorziet de overeenkomst in een uitgestelde ondertekeningsdatum, en de bank wacht op deze datum om het verzoek om fondsen te activeren.
De bankovermaking zelf duurt zelden meer dan 48 werkuren zodra de opdracht is gegeven. De echte vertraging bevindt zich eerder in de coördinatie tussen notaris, bank en verzekeraar.
Aankoop van bestaande woningen, VEFA, verbouwlening: de vrijgave werkt niet hetzelfde
We spreken vaak van vrijgave als een unieke gebeurtenis, maar de mechaniek verandert afhankelijk van het type vastgoedproject.
Aankoop van bestaande woningen
Dit is het eenvoudigste geval. De fondsen worden in één keer vrijgegeven, rechtstreeks aan de notaris, net voor of op de dag van de ondertekening van de verkoopakte. De terugbetaling van de lening begint de maand erna.
Aankoop in VEFA of bouw
Voor een aankoop in VEFA (verkoop in de staat van toekomstige voltooiing) of een bouw via een CCMI, is de vrijgave geleidelijk. De bank geeft de fondsen in schijven vrij, naarmate de voortgang van de bouw vordert. Elke fondsenaanroep komt overeen met een fase: funderingen, waterdicht maken, voltooiing.
Tijdens deze periode wordt het kapitaal nog niet terugbetaald. We betalen interimrente berekend op de reeds vrijgegeven bedragen, wat de rekening kan verhogen als de bouw vertraging oploopt. De ervaringen variëren op dit punt tussen de banken, sommige bieden een totale uitstel aan.
Verbouwing lening
Een verbouwlening werkt op basis van bewijsstukken. De bank geeft de fondsen vrij bij ontvangst van de facturen van de aannemer of het bedrijf. Geen factuur, geen overmaking. Deze manier van werken met opeenvolgende vrijgaven verlengt de totale duur van de beschikbaarstelling van het geld.
Anticiperen op het verzoek om fondsen van de notaris: wat de vrijgave versnelt
De notaris stuurt doorgaans het verzoek om fondsen naar de bank tussen vijf en tien werkdagen voor de geplande ondertekeningsdatum. Als de bank al alle documenten heeft, wordt de overmaking binnen 48 uur gedaan. Als er een bewijsstuk ontbreekt, verliezen we gemakkelijk een week.
Om tijd te winnen, kunnen we op drie concrete hefboomfactoren inspelen:
- De verzekeringsovereenkomst van de kredietnemer onmiddellijk aan de bank overhandigen bij ontvangst, zonder te wachten tot de adviseur deze opvraagt.
- Bij de notaris controleren of alle administratieve documenten (hypotheekstatus, diagnoses, stedenbouwkundige documenten) compleet zijn voordat de ondertekeningsdatum wordt vastgesteld.
- Zorgen dat de eigen inbreng op de door de bank aangewezen rekening minimaal een week voor de ondertekening is overgemaakt.
Een compleet dossier dat vooraf wordt ingediend, verkort de vrijgave termijn tot enkele dagen. De meeste vertragingen die in de praktijk worden vastgesteld, komen voort uit een vergeten document, niet uit een trage bancaire verwerking.
Het laatste punt om in gedachten te houden: als de ondertekeningsdatum wordt uitgesteld om een reden die onafhankelijk is van de financiering (verkoper niet beschikbaar, servituut laat ontdekt), maakt de bank niets vrij zolang de notaris het geactualiseerde verzoek om fondsen niet heeft gestuurd. Het is beter om je bankadviseur te waarschuwen zodra er een vertraging opkomt, om te voorkomen dat een overmakingsopdracht wordt gegeven en vervolgens wordt geblokkeerd wegens het ontbreken van een bevestigde notariële afspraak.