Wir haben gerade das Darlehensangebot unterschrieben, der Notar setzt einen Termin für die Unterzeichnung fest, und die Bank zögert, die Mittel zu überweisen. Diese Verzögerung, manchmal von wenigen Tagen, manchmal von mehreren Wochen, kann einen straffen Kaufzeitplan gefährden. Zu verstehen, was zwischen der Annahme des Immobilienkredits und der tatsächlichen Überweisung beim Notar passiert, hilft, böse Überraschungen am Tag des Kaufvertrags zu vermeiden.
Überlegungsfrist und Gültigkeit des Darlehensangebots: zwei separate Fristen
Bevor wir überhaupt über die Freigabe sprechen, stoßen wir oft auf eine Verwirrung zwischen zwei parallelen gesetzlichen Fristen. Die erste ist die Überlegungsfrist von 10 Kalendertagen. Sie beginnt am Tag nach dem Erhalt des Darlehensangebots. Es ist unmöglich, vor dem 11. Tag zu unterschreiben, selbst wenn die gesamte Akte bereit ist.
Die zweite Frist betrifft die Gültigkeit des Angebots selbst: das Angebot bleibt 30 Kalendertage ab dem Empfang gültig. Nach Ablauf dieser Frist ohne Annahme kann die Bank es zurückziehen. Vor Ort, wenn man den Zeitrahmen für die Freigabe der Mittel eines Immobilienkredits versteht, wird klar, dass das Zeitfenster zwischen dem 11. und dem 30. Tag kürzer ist, als man denkt.
Konkret, wenn das Angebot an einem Montag eintrifft, kann es erst ab dem Freitag der folgenden Woche angenommen werden. Und wenn der Notar zögert, einen Termin festzulegen, besteht die Gefahr, die 30-Tage-Grenze zu überschreiten, was die Bank zwingt, ein neues Angebot zu unterbreiten, mit einer neuen Überlegungsfrist.
Vier Monate zur Freigabe: die Überlegung, die niemand überwacht
Sobald das Angebot angenommen ist, hat die Bank maximal vier Monate Zeit, um die Mittel freizugeben, vorausgesetzt, die Immobilienoperation wird innerhalb dieses Zeitraums abgeschlossen. Diese gesetzliche Obergrenze ist den Käufern oft nicht bekannt.
In der Praxis werden die Mittel oft lange vor diesem Termin überwiesen, häufig einige Tage vor der Unterzeichnung des notariellen Aktes. Der Notar sendet einen Mittelabruf an die Bank, die die Überweisung auf das Treuhandkonto des Notars vornimmt.
Was die Überweisung tatsächlich verzögert
Die Verzögerungen entstehen fast nie durch ein technisches Problem bei der Bank. Sie hängen mit fehlenden Unterlagen oder nicht erfüllten aufschiebenden Bedingungen zusammen. Hier sind die häufigsten Blockaden:
- Die Versicherungspolice des Kreditnehmers wurde nicht an die Bank übermittelt, oder der Versicherungsvertrag ist noch nicht vom Kreditgeber genehmigt.
- Der Notar hat den aktualisierten Hypothekenstand noch nicht erhalten oder wartet auf ein städtebauliches Dokument von der Gemeinde.
- Die Bank verlangt einen Nachweis über das noch nicht auf das dafür vorgesehene Konto eingezahlte Eigenkapital.
- Im Falle eines langen Verkaufs sieht der Kaufvertrag ein verschobenes Unterzeichnungsdatum vor, und die Bank wartet auf dieses Datum, um den Mittelabruf auszulösen.
Die Banküberweisung selbst dauert selten mehr als 48 Arbeitsstunden, nachdem der Auftrag erteilt wurde. Die eigentliche Verzögerung liegt jedoch im Vorfeld, in der Koordination zwischen Notar, Bank und Versicherer.
Alter Kauf, VEFA, Renovierungskredit: die Freigabe funktioniert nicht gleich
Man spricht oft von der Freigabe als einem einmaligen Ereignis, aber die Mechanik ändert sich je nach Art des Immobilienprojekts.
Kauf im Altbau
Dies ist der einfachste Fall. Die Mittel werden auf einmal freigegeben, direkt an den Notar, kurz vor oder am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die Rückzahlung des Kredits beginnt bereits im folgenden Monat.
Kauf in VEFA oder Neubau
Bei einem Kauf in VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) oder einem Neubau über einen CCMI erfolgt die Freigabe schrittweise. Die Bank gibt die Mittel in Tranchen frei, je nach Fortschritt der Baustelle. Jeder Mittelabruf entspricht einem Schritt: Fundamente, Rohbau, Fertigstellung.
In dieser Zeit zahlen wir noch nicht das Kapital. Wir zahlen Zinsen auf die bereits freigegebenen Beträge, was die Rechnung erhöhen kann, wenn die Baustelle sich verzögert. Die Rückmeldungen variieren diesbezüglich je nach Bank, einige bieten eine vollständige Stundung an.
Renovierungskredit
Ein Renovierungskredit funktioniert auf Nachweisbasis. Die Bank gibt die Mittel bei Erhalt der Rechnungen des Handwerkers oder des Unternehmens frei. Keine Rechnung, keine Überweisung. Diese schrittweise Freigabe verlängert die Gesamtdauer der Bereitstellung des Geldes.
Den Mittelabruf des Notars antizipieren: was die Freigabe beschleunigt
Der Notar sendet in der Regel den Mittelabruf an die Bank zwischen fünf und zehn Arbeitstagen vor dem geplanten Unterzeichnungstermin. Wenn die Bank bereits alle Dokumente hat, erfolgt die Überweisung innerhalb von 48 Stunden. Fehlt ein Nachweis, verlieren wir leicht eine Woche.
Um Zeit zu sparen, können wir an drei konkreten Hebeln arbeiten:
- Die Versicherungspolice des Kreditnehmers sofort nach Erhalt an die Bank übermitteln, ohne zu warten, bis der Berater sie anfordert.
- Beim Notar überprüfen, ob alle Verwaltungsunterlagen (Hypothekenstand, Gutachten, städtebauliche Dokumente) vollständig sind, bevor der Unterzeichnungstermin festgelegt wird.
- Sicherstellen, dass das Eigenkapital mindestens eine Woche vor der Unterzeichnung auf das von der Bank angegebene Konto überwiesen wird.
Eine vollständige Akte, die im Voraus übermittelt wird, reduziert die Freigabezeit auf wenige Tage. Die meisten Verzögerungen, die in der Praxis festgestellt werden, resultieren aus einem vergessenen Dokument, nicht aus einer langsamen Bearbeitung durch die Bank.
Der letzte Punkt, den man im Hinterkopf behalten sollte: Wenn der Unterzeichnungstermin aus einem Grund, der nicht mit der Finanzierung zusammenhängt (verfügbarer Verkäufer, verspätet entdeckte Dienstbarkeit), verschoben wird, gibt die Bank nichts frei, solange der Notar nicht den aktualisierten Mittelabruf sendet. Es ist besser, den Bankberater zu informieren, sobald sich eine Verzögerung abzeichnet, um zu vermeiden, dass ein Überweisungsauftrag erteilt und dann aufgrund eines nicht bestätigten notariellen Termins blockiert wird.